〔七屆〕第十三號
《漯河市物業管理條例》已由漯河市第七屆人民代表大會常務委員會第四十九次會議于2022年8月31日通過，河南省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議于2022年9月30日批準，現予公布，自2023年1月1日起施行。
漯河市人民代表大會常務委員會
2022年10月31日
漯河市物業管理條例
（2022年8月31日漯河市第七屆人民代表大會常務委員會第四十九次會議通過 2022年9月30日河南省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議批準）
目 錄
第一章 總 則
第二章 業主和業主組織
第三章 前期物業管理
第四章 物業管理服務
第五章 物業的使用和維護
第六章 法律責任
第七章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務人以及物業管理各方的合法權益，創造安全、文明、和諧的人居環境，構建共建共治共享的社會治理格局，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理及相關活動。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式，對物業管理區域內已建成投入使用的建筑物及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。
本條例未作規定的，適用有關法律、法規的規定。
第三條 物業管理應當堅持以黨建為引領，發揮基層黨組織的戰斗堡壘作用，構建黨組織領導下的物業管理體系，建立居（村）民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、物業服務人協調運行機制，充分調動居民參與積極性，形成社區治理合力。
第四條 建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用數字化、智能化等新技術、新方法，提高物業管理和服務水平，推動物業管理向智能綠色方向發展。
第五條 市、縣、區人民政府應當將物業管理納入本地現代服務業發展規劃和社區治理體系，加強對物業管理工作的領導，建立健全物業矛盾糾紛調解機制，所需經費納入本級財政預算。
街道辦事處、鄉鎮人民政府在物業管理中履行以下職責：
（一）組織、指導、協調轄區內各物業管理區域成立業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會），選舉業主委員會；
（二）指導和監督業主大會、業主委員會開展工作；
（三）協調物業管理與社區管理、社區服務之間的關系，調解處理業主、業主委員會或者物業管理委員會、物業使用人、物業服務人在物業管理活動中的糾紛；
（四）協調和監督物業服務人的交接；
（五）協調和監督老舊小區物業管理；
（六）組織、指導轄區內各住宅小區開展搶險救災、疫情防控、精神文明創建等工作。
社區居（村）民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理的相關工作。
第六條 市、縣、區物業管理主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
發展改革、公安、民政、司法行政、自然資源和規劃、生態環境、城市管理、衛生健康、應急管理、市場監督管理、人民防空等部門和消防救援機構按照各自職責，做好物業管理相關工作。
第七條 物業管理行業協會應當依法制定和組織實施自律性規范，接受物業管理主管部門的監督管理，編制服務標準、組織業務培訓，對物業服務人之間的糾紛進行行業調解，維護物業服務人合法權益，推動物業服務行業健康發展。
第二章 業主和業主組織
第八條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）提議召開并參加業主大會會議，提出制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則的建議；
（二）選舉業主委員會成員，并享有選舉權和被選舉權；
（三）監督業主委員會的工作，監督物業服務人履行物業服務合同；
（四）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地的使用、收益情況享有知情權、參與決定權和監督權；
（五）向業主委員會和物業服務人提出建議；
（六）勸阻其他業主、物業使用人損害共同利益的行為；
（七）參與共同決定專項維修資金的管理和使用；
（八）法律、法規規定的其他權利。
第九條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（ 一）遵守業主公約或者管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照有關規定繳納專項維修資金；
（五）遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定；
（六）按時繳納物業服務費；
（七）法律、法規規定的其他義務。
業主不得以放棄權利為由不履行義務。
第十條 物業管理區域達到成立業主大會法定條件的，建設單位應當在六十日內按照規定向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提交下列文件資料：
（一）物業管理區域證明；
（二）業主名冊；
（三）房屋及建筑物面積清冊；
（四）建筑規劃總平面圖；
（五）交付使用共用設施設備的證明；
（六）物業服務用房配置證明；
（七）其他有關的文件資料。
建設單位對提交文件資料的真實性、完整性負責，不得隱匿、篡改、偽造。
第十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）業主委員會三分之二以上成員或者百分之二十以上業主戶數提議召開的；
（二）需要提前解除物業服務合同或者重新選聘物業服務人的；
（三）業主大會議事規則規定的其他情形。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派員列席業主大會會議。
第十二條 業主大會履行下列職責：
（一）制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則、業主大會會議表決規則；
（二）選舉、罷免或者更換業主委員會成員；
（三）確定物業管理方式，選聘和解聘物業服務人；
（四）確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
（五）聽取和審查業主委員會工作報告、收支預算、決算報告；
（六）籌集、使用專項維修資金；
（七）改建、重建建（構）筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用，決定業主委員會成員補貼的來源、支付標準；
（十）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（十一）決定有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十三條 業主委員會經業主大會會議依法選舉產生，由主任、副主任及委員組成，人數應當為單數，每屆任期不超過五年，可以連選連任。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主委員會成員候選人任職條件、提名進行審查。
鼓勵業主中符合條件的中國共產黨黨員、公職人員以及其他熱心公益事業的人員通過法定程序成為業主委員會成員。
第十四條 業主委員會履行下列職責：
（一）執行業主大會決定和決議，維護業主合法權益；
（二）召集業主大會會議，定期向業主大會報告工作；
（三）與業主大會選聘或者續聘的物業服務人簽訂物業服務合同；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和支持物業服務人履行物業服務合同；
（五）督促業主、物業使用人遵守業主公約或者管理規約；
（六）督促業主、物業使用人按時繳納物業服務費，組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
（七）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安機關、社區居（村）民委員會等做好物業管理區域內的社區建設、社會治安和公益宣傳等工作；
（八）法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。
第十五條 業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事，負責監督業主委員會的工作，并履行業主大會賦予的其他職責。
第十六條 除業主自行管理外，物業管理區域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組建物業管理委員會,作為承擔業主委員會職責的臨時機構：
（一）未達到成立業主大會條件的；
（二）達到成立業主大會條件但未能自行成立，經街道辦事處、鄉鎮人民政府組織仍未能成立的；
（三）未能選舉產生業主委員會或者業主委員會未完成換屆選舉，經街道辦事處、鄉鎮人民政府組織仍未能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的。
物業管理委員會應當由業主代表和街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居（村）民委員會的代表組成。
第三章 前期物業管理
第十七條 新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣、區物業管理主管部門備案，并在商品房買賣合同中明示。
已投入使用但尚未劃定物業管理區域的，由物業所在地的縣、區物業管理主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主意見后予以劃定。
第十八條 建設單位應當在物業交付使用十五日前，與選聘的物業服務人完成物業服務區域的承接查驗，移交物業共用部位、共用設施設備、物業服務用房以及相關資料，并簽訂物業承接查驗協議。
對物業承接查驗發現的問題、解決方法、時限、雙方權利義務、違約責任等事項，雙方應當在物業承接查驗協議中作出約定。
對物業承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日內予以整改，或者委托提供前期物業服務的物業服務人整改，整改費用由建設單位承擔。
物業承接查驗應當邀請縣、區物業管理主管部門、業主代表參加，可以聘請相關專業機構協助進行。
第十九條 前期物業服務合同簽訂后、房屋交付使用前，建設單位應當向物業服務人和物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府移交物業檔案。
物業檔案包括下列資料：
（一）物業管理區域備案資料；
（二）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防設施系統圖及平面布置圖等竣工驗收資料；
（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（四）商品房質量保證書、商品房使用說明書以及物業共用部位和共用設施設備的相關使用說明文件；
（五）物業承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄及備案證明；
（六）物業管理所必需的業主清冊等其他資料。
物業服務人應當在前期物業服務合同終止時，將物業管理用房、物業檔案移交給業主委員會。
第二十條 物業服務人應當自物業交接后三十日內，向物業所在地的縣、區物業管理主管部門辦理備案手續。備案應當提供如下資料：
（一）物業承接查驗協議；
（二）建設單位移交資料清單；
（三）查驗記錄；
（四）交接記錄；
（五）其他與承接查驗有關的文件。
建設單位將不符合交付條件的物業交付使用，因房屋質量、物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當承擔賠償責任。
物業服務人擅自承接未經查驗或者承接不符合交付條件的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任。
第二十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任，及時處理解決物業質量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術不達標問題。
建設單位委托物業服務人提供物業保修服務的，委托事項由雙方約定并在物業管理區域內公示。
第二十二條 物業管理用房應當由建設單位按照規定配置，其產權屬于業主共有。物業管理用房包括物業辦公用房、業主委員會辦公用房以及維修、保潔等輔助用房。
第四章 物業管理服務
第二十三條 業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務人管理物業；委托物業服務人提供物業服務的，一個物業管理區域應當依法選定一個物業服務人提供物業服務。
第二十四條 物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，將服務合同報送物業所在地的縣、區物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第二十五條 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善做好物業服務區域內業主共有部分的維修、養護、清潔、綠化和經營管理，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主或者物業使用人的人身、財產安全。
對物業服務區域內違反治安、環保、消防等有關法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關主管部門報告并協助處理。
物業服務人應當在所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下，配合做好物業服務區域內的搶險救災、疫情防控、精神文明創建等工作。
第二十六條 物業服務人應當在物業管理區域顯著位置公示下列信息：
（一）物業服務人及其項目負責人的基本情況、聯系方式、服務投訴電話；
（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況；
（三）電梯、水、電、氣、暖等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式及維護保養情況；
（四）業主繳納物業服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業共用部位、共用設施設備經營所得收入和支出情況；
（五）專項維修資金使用情況；
（六）其他應當公示的信息。
業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當及時答復。
第二十七條 業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準支付物業服務費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無須接受相關物業服務為由拒絕支付物業服務費。
業主逾期不支付物業服務費的，業主委員會或者物業管理委員會可以督促其支付；拒不支付的，物業服務人可以按照物業服務合同約定提起訴訟或者申請仲裁。
物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣或者禁止出入等方式催繳物業服務費。
第二十八條 業主大會決定解聘物業服務人或者物業服務合同終止不再續約的，原物業服務人應當在約定時間內退出，并向業主委員會或者在業主委員會監督下向新選聘的物業服務人履行交接義務。
原物業服務人在約定時間內拒不退出物業管理區域或者不履行交接義務的，業主委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、物業管理主管部門報告，或者依法向人民法院提起訴訟。
第二十九條 實施自行管理的小區，應當主動接受街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督指導。
無物業管理的老舊小區實行網格化管理。街道辦事處、鄉鎮人民政府確定基礎物業服務的有關事項，可以采取分項委托、社區代管等方式開展物業服務，也可以統一選聘專業化物業服務企業進行代管、托管或者整體承包，逐步實現基礎物業服務全覆蓋。
第三十條 實施基礎物業服務的老舊小區，業主應當根據提供的基礎物業服務項目和標準繳納物業服務費。利用物業共有部分、共用設施設備所得收入用于補貼物業服務費。
業主繳納以及經營所得收入補貼后，物業服務費仍然不足的，市、縣、區人民政府可以給予補助。
第三十一條 縣、區人民政府應當制定老舊小區整治改造計劃，改善基礎設施條件，推動實施基礎物業服務的老舊小區向市場化物業服務過渡。
鼓勵社會資本參與老舊小區整治改造和基礎物業服務。
第五章 物業的使用和維護
第三十二條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構、主體結構；
（二）違反規定將沒有防水要求的房間或者陽臺等改建為衛生間、廚房；
（三）擅自改變房屋用途，從事餐飲、 生產加工、歌舞娛樂等經營活動；
（四）侵占、損壞共用部位、共用設施設備，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面、疏散通道等共用部位；
（五）違法搭建建（構）筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀，私自進行地下挖掘；
（六）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品；
（七）高空拋物；
（八）隨意棄置垃圾、傾倒污水，在建（構）筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，在樓道、門廳、電纜井內堆放雜物；
（九）在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動車或者為其充電，攜帶電動車乘坐電梯；
（十）違反規定飼養動物，干擾他人正常生活；
（十一）法律、法規、國家相關強制性標準和業主公約或者管理規約禁止的其他行為。
違反前款規定的，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會應當及時勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門。
第三十三條 物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫，應當優先滿足本物業管理區域內的業主需要。業主要求承租尚未處置且空置的規劃車位、車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。
第三十四條 物業服務人應當對房屋裝飾裝修情況進行現場巡查，業主、物業使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合。
業主或者物業使用人因住宅內裝飾裝修活動造成管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等情形的，應當負責修復和賠償。
第三十五條 業主應當按照規定足額繳存維修資金。不動產登記機構在進行商品房轉移登記時，應當核驗專項維修資金繳存情況。
專項維修資金屬于業主共有，嚴格按照有關規定使用，禁止挪作他用。
第三十六條 利用物業共用部位、共用設施設備經營所得收入及共用設施設備報廢后回收的殘值，屬于業主共有，扣除合理成本后主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。任何單位和個人不得擅自挪用、侵占。
第三十七條 物業服務人應當在消防設施、消防車通道、消防車操作場地設置明顯標識和禁止占用提醒；對其服務區域的人流干道、消防通道、化糞池、電梯、地下停車場、配電房等重點部位和重要設施進行經常性檢查；對檢查中發現的安全隱患，應當立即設置警示標志，暫時停止使用并及時進行妥善處理。
第三十八條 物業服務人應當制訂物業管理區域內安全防范應急預案，對自然災害、公共衛生事件和供水、供電、供氣、供暖、電梯及消防安全事故等突發事件的預防、處置作出具體規定，并組織開展安全宣傳、應急演練。發生突發事件時，物業服務人應當及時啟動應急預案，并協助相關部門、機構做好處置工作。
第三十九條 建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，相關業主應當及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。
業主不履行維修養護義務的，可以由物業服務人報經業主委員會或者物業管理委員會同意，或者按照管理規約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由業主承擔。
第六章 法律責任
第四十條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。
第四十一條 違反本條例第十條第二款規定的，由市、縣、區物業管理主管部門責令限期改正，并由城市管理執法部門處十萬元以上二十萬元以下罰款。
第四十二條 違反本條例第十八條第二款規定，對物業承接查驗發現的問題，建設單位逾期未整改的，由城市管理執法部門處五萬元以上十萬元以下的罰款。
第四十三條 違反本條例第二十一條第一款規定，建設單位不履行保修責任的，由城市管理執法部門責令限期改正，處十萬元以上二十萬元以下罰款。
第四十四條 違反本條例第二十六條規定，物業服務人未在物業管理區域顯著位置公示有關信息的，由市、縣、區物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由城市管理執法部門處二萬元罰款。
第四十五條 各級人民政府、街道辦事處和物業管理等部門及其工作人員，在物業服務監督管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊或者有其他不履行、不正確履行職責行為的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第四十六條 漯河經濟技術開發區、漯河市城鄉一體化示范區、漯河市西城區管理委員會根據市人民政府授權，依據本條例負責轄區內物業管理工作。
第四十七條 本條例自2023年1月1日起施行。
