剛剛開始新年的工作，國務院就以國發【2017】3號的形式，發布了最新的《全國國土規劃綱要（2016-2015）》。最新公布的《全國土地規劃綱要（2016-2030）》對于未來15年的國土規劃做出了綱領性規定，同時也明確了區域建設用地開發的原則。由此不難看出，這份國土規劃綱要是針對全國陸域國土與海域國土。

　　“綱要”對建設開發用地的指導意義

　　這份規劃綱要對改革開放幾年來我國國土利用開發做了回顧性的總結，同時也對現階段我國土地利用開發中存在的問題給予了十分明確的界定。尤其是對于城市建設用地的開發中存在的問題實事求是地做出了概括。規劃明確指出現階段城市建設開發中存在的問題：

　　隨著城鄉建設用地不斷擴張，農業和生態用地空間受到擠壓，城鎮、農業、生態空間矛盾加劇；優質耕地分布與城鎮化地區高度重疊，耕地保護壓力持續增大，空間開發政策面臨艱難抉擇。

　　部分地區國土開發強度與資源環境承載能力不匹配。國土開發過度和開發不足現象并存，京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區國土開發強度接近或超出資源環境承載能力，中西部一些自然稟賦較好的地區尚有較大潛力。

　　我國城鎮化進程加快，常住人口城鎮化率由1978年的17.9%提高到2015年的56.1%左右，但城鎮化粗放擴張，產業支撐不足。2000年~2015年，全國城鎮建成區面積增長了約113%，遠高于同期城鎮人口59%的增幅。

　　對區域市場和主要城市影響巨大

　　針對上述區域城市建設開發中存在的問題，在未來十年的國土規劃綱要中已經明確指出了建設用地的方向：

　　一、對于京津冀、珠三角、長三角區域要嚴格控制新增建設用地，要進行城市人口的紓解。同時對這三個地區的工業用地也要降低比例。

　　這個指導方針在向我們傳遞如下信息：三個區域的核心城市，比如北京、天津、上海、杭州、蘇州、南京、深圳、廣州等城市不但在建設用地方面要嚴格控制，同時也會減少工業用地。目的十分明確，要減少核心城市核心區域的人口，緩解交通及基礎設施壓力。

　　其實這項工作2015年北京和上海已經在強力推進，北京是搬遷工業生產企業、批發市場，甚至連有些餐飲企業也在被搬遷范圍之內。

　　更早的時間北京還打擊群租，減少核心城區人口壓力，上海方面是以居委會配合派出所逐個社區打擊群租及改建房。

　　北京把紓解人口壓力的指標分解到各個區然后是街道及辦事處。據北京市統計局披露，2016年，北京市常住人口為2172.9萬人，比2015年末增加2.4萬人，增長0.1%。北京常住人口增量與增速自2011年以來連續六年下降。據介紹，2016年，北京中心城區人口下降11萬人，實現了由增到減的歷史性拐點。

　　這樣的情況下，四個一線城市不但不會因為需求增加而加大土地供應，反而會為紓解城市人口而減少供應。再加上要減少工業用地供應，這對于低層次的就業者來說就業機會將會減少，這些城市將會逐步向精英型城市邁進，而房地產開發在這些城市的空間則會越來越小。

　　在新的土地規劃綱要的指導下，四個一線城市未來因為供地減少，必然會導致房價持續上漲，而有目的的紓解城市人口會直接導致外溢區域房價持續上漲。

　　二、發展壯大東北地區、中原地區、長江中游、成渝地區、關中平原城市群，適當擴大建設用地供給。

　　對于這幾個地區來說要加強建設土地的供應。未來這些區域面臨重要的發展機遇，尤其是最新公布的鄭州、武漢作為新的國家中心城市，這樣會對該區域在政策上進行傾斜，支持發展成為新的城市群和都市圈。

　　目前已經對鄭州和武漢的城市功能定位進行了明確。雖然沈陽與西安在民間傳說中也是國家中心城市，畢竟政府相關正式文件尚未出臺，但是產業梯度轉移以及政策的引導和資金上的扶持也是必然的。

　　所以被列入這些區域的房地產市場將會迎來快速的發展。

　　三、限制農產品主產區和重點生態功能區開發強度，鼓勵整治修復農業和生態空間。

　　河南作為中原腹地區域，既承擔著承東啟西產業梯度轉移的重任，如鄭州是“一路一帶”上重要的節點城市；同時也是國家中心城市，在未來的城市發展中面臨著新的重大機遇。

　　國家對于土地的該項規定，又決定了河南作為中央的農產品主產區，尤其是小麥主產區，對于可耕地的紅線標準是不會降低的。

　　未來整個河南的建設用地指標增加的可能性是不大的，而國家又要支持鄭州成為國際化航空大都市、國際化商都、國際化物流中心，這就需要大量的建設用地。

　　在這樣的情況下，就會以擠壓地市用地指標為前提。地市就會以壓縮縣城建設用地為主。這也符合當下城市化的自然趨勢。

　　未來，以新興的二線城市為代表的國家中心城市及區域中心城市的發展會得到進一步的加強。

　　與此同時，地市的發展速度會相對進一步降低，縣城及鄉鎮的發展就會因為建設用地指標被擠占而失去發展機遇。

　　這將是未來十五年，以河南為代表的中西部城市化道路的必然選擇。

　　在這樣的情況下，盡快憑借自己的實力在以省會為主的國家中心城市或者區域中心城市置業成為最明智的選擇。

　　而在三四線城市，尤其是縣城的房子，能夠變現的話盡量變現。即便房價也會上漲，但比起更高級別的城市房價漲幅則要小得多。

　　土地的規劃綱要已經給未來城市發展指明了方向，把控正確的時機才是明智的選擇。
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